Kto może zostać inwestorem zastępczym?
Inwestor zastępczy może być zarówno osobą fizyczną, która działa na zlecenie inwestora budowlanego bądź też przedsiębiorcą. Zdarza się, że funkcję inwestora zastępczego pełni kierownik budowy bądź jej projektant. Inwestor zastępczy powinien posiadać odpowiednią wiedzę oraz doświadczenie. Jeśli decydujemy się na firmę, która będzie spełniać obowiązki inwestora, powinniśmy wybrać tą, która posiada odrębny dział specjalizujący się w usłudze inwestycyjnej.W umowie o zastępstwo inwestor zastępczy zobowiązuje się wobec inwestora bezpośredniego do dokonania czynności prawnych oraz wykonania usług w zakresie przygotowania i organizacji procesu inwestycyjnego, zapewnia także należyty przebieg tego procesu oraz przeprowadza rozliczenia inwestycji. W ramach inwestorstwa zastępczego, inwestor zobowiązuje się starannie działać oraz wykonywać swoje zobowiązanie w sposób zapewniający osiągnięcie głównego celu, jakim jest w tym przypadku wykonanie obiektu budowlanego.
Prawa i obowiązki inwestora zastępczego
Inwestor zastępczy zastępuje inwestora budowlanego. Może on powierzyć danej osobie wykonywanie wszystkich czynności prawnych i usług, które należą do inwestora bezpośredniego. Głównym i najważniejszym obowiązkiem inwestora zastępczego jest informowanie o przebiegu inwestycji, a w szczególności o okolicznościach które zagrażają jej prawidłowej realizacji. Inwestor zastępczy zobowiązany jest wydać inwestorowi budowlanemu wszystko to, co przy wykonywaniu umowy o zastępstwo dla niego zyskał, mogą to być przykładowo materiały budowlane. Ma prawo także żądać zwrotu wydatków, które poczynił w celu należytego wykonania tej umowy. Inwestor zamienny musi ustalać wszystkie zmiany z inwestorem bezpośrednim. Inwestor zastępczy pełni podobną rolę do inspektora który został zatrudniony w ramach nadzoru inwestorskiego, ponieważ musi on sprawdzać jakość wykonywanych robót, odbierać roboty, uczestniczyć w próbach technicznych instalacji oraz urządzeń. Taka osoba prowadzi także narady robocze, dokonuje rozliczeń końcowych inwestycji, nalicza ewentualne kary, zgłasza także projektantowi zastrzeżenia do projektu oraz dokonuje z nim niezbędnych uzgodnień i wyjaśnień. Musi to jednak odbywać się za zgodą zamawiającego.
Odpowiedzialność inwestora zastępczego
Na inwestorze zastępczym ciąży duża odpowiedzialność, z tego też powodu musi on posiadać odpowiednią wiedzę, doświadczenie i kwalifikacje. Osoba ta odpowiada za błędy w wykonaniu czynności które zostały wskazane umowie oraz za ich niewykonanie. Inwestor zastępczy może ponieść może ponieść odpowiedzialność za wynikłą szkodę, chyba że udowodni iż dołożył należytej staranności, jednak pomimo tego nie mógł usunąć bądź zapobiec danej szkodzie. Z tego też powodu tak ważne jest, aby inwestor zastępczy dokładnie sprawdzał wykonywane bądź już wykonane prace oraz zatwierdzał ich odbiór. W innym przypadku inwestor bezpośredni może dochodzić odszkodowania. W przypadku gdy do powstania bądź znacznego zwiększenia szkody przyczynił się inwestor bezpośredni, odszkodowanie należne od zastępczego inwestora podlega obniżeniu. Jeśli jednak obiekt został wykonany nienależycie, ale nie ma w tym winy inwestora zastępczego - nie ponosi on odpowiedzialności, tylko osoba, która tego dokonała.
